تقييم العقارات في مصر

من اهم المراحل الاساسية قبل القبول علي شراء عقار جديد هي تقييم العقار ، فالكثير منا يتجاهل المعيار الهام والاساسي في شراء شقة او فيلا فقد ينقصهم الخبرة في كيفية تقييم العقارات بوجه عام ، ولذلك فنحن ننصح بوجود مثمن عقاري او مستشار عقاري يمنحك كل خبرتة في قرار الشراء السليم، فمع الدراسة المستمرة للسوق فقد جمع الخبراء ثلاث طرق هامة واساسية في تقييم العقارات بوجه عام :-

• المقارنة المستمرة مع جميع العقارات المشاببه والتي تم بيعها حديثا في المنطقة :-

لا شك ان هذه المقارنة تعتبر من اهم الاجراءات التي يتم استخلاص مؤشر عام للقيمة المعلنة للعقار في هذه الدراسة العامة فهذه المقارنة الهامة ينتج من خلالها ناتج سعر بدائي مع الاخذ في الاعتبار ان هذه العقارات المشابهه لابد ان تكون تم بيعها حديثا في نفس المنطقة ، وهذه الطريقة يتم استخدامها في تقييم العقارات السكنية من منازل وشقق وشاليهات ليتم مقارنتها علي بعض العناصر المشابهه لما تم بيعه حديثا وقريبا .

ومن هذه العناصر الهامة والاساسية هي موقع العقار ، فما هي الاطلالة التي يراها المشتري ؟ هل هو شارع رئيسي ام فرعي ؟ هل هو قريب من الخدمات ام بعيد ؟؟ علاوة علي ذلك فما هو حالة العقار وعمر البناء ، الظروف والامتيازات والمساحات المتاحة ومستوي التشطيبات الداخلية والخارجية .

ثم ناتي لمرحلة سبب البيع ، فهل هي طبيعية ام اضطرارية لوجود عيوب ما بالعقار ، وما هي حاله السوق الخاصة بالمنطقة وهل يوجد زيادة في العرض والطلب ؟

• يتم حساب تكلفة بناء مماثل مبني :-

في هذه المرحلة بيتم حساب تكلفة مبني اخر او بديل مشابه له مع خصم الاستهلاكات المستحقة من تكلفة الانشاءات مع اضافة قيمة الارض المقدرة مع اضافة ربح المقاولات مع ذكر قيمة الملكية واخيرا نقوم بعمل تعيدلات علي القيمة الخاصة بالملكية ليعكس قيمة العقار في النهاية افضل أحياء القاهرة للسكن

وهذه المرحلة يتم الاعتماد فيها علي كلا من :-

اولا :- حساب قيمة الارض ويكأنها خالية من البناء لتحديد افضل استعمال بها .

ثانيا :- تقييم تكلفة البناء الحالية .

ثالثا :- حساب مقدار الهلاك ” اي كم نقص سعر المبني بسبب الاستخدام ” .

رابعا :- يجب حساب قيمة البناء الحالية وهي ما تعادل تكلفة البناء ويتم ازالة تكلفة الهلاك منها .

خامسا :- ينتج سعر التقييم وهو ما يعادل تقييم سعر الارض ويكأنها خالية من البناء بالاضافة الي قيمة البناء الحالية .

• تقدير الدخل الناتج عن تأجير العقار بوجه عام :-

وهنا يجب الاشارة الي انة في حاله وجود هذه الطريقة والتي تعتمد علي حساب الدخل الناتج عن تأجير العقارات بوجه عام والتي تعتبر مدخلا ماديا هاما لصاحبة وهذه النسبة مما لا شك فية تختلف من عقار الي الاخر وقد تكون مرضية للطرفين وقد لا تكون كذلك وفي ضوء هذه النسبة العامة يتم تحديد قيمة العقار .

وهنا يجب الاشارة الي عدة نقاط هامة ورئيسية والتي تعتمد عليها هذه الطريقة :-

• تقييم مجموع الربح الاجمالي لهذا الايجار .
• تحديد نسبة الشواغر بوجه عام .
• تحديد قيمة المصاريف الخاصة بالتشغيل الكلي للعاملين و تكاليف الصيانة ايضا .
• تحديد قيمة المدخول الصافية .
• حساب نسبة المدخول علي سعر العقار بوجه عام .

وفي هذه الحالة الخاصة بالتأجير فتعتبر الاهمية القصوي في تحديد المدخول الصافي وهذه الطريقة تستخدم في المباني ” السكنية والتجارية والاسواق ايضا ” وهذه المباني تدخل نسبة مادية لصاحبها ، وعلي هذه التقييمات يمكنك من تحديد سعر شقتك وايضا يمكنك تقييم العقارات في مصر بكل منطقة علي حدي .